Plus-value immobilière : comment en réduire le coût ?
Publié le :
02/05/2024
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08h00
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Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, il se peut que le vendeur réalise une plus-value dès lors que le bien est vendu plus cher que le prix auquel il a été acquis initialement.
Le montant de la plus-value est alors soumis à taxation. Il est toutefois possible pour le vendeur d’en atténuer l’importance, notamment par le biais de plusieurs techniques.
Lorsque par exemple un propriétaire vend la maison qu’il a acquis pour 150 000 euros, au prix de 190 000 euros, il réalise une plus-value de 40 000 euros (190 000 – 150 000).
Une fois le montant de la plus-value déterminé, le taux d’imposition qui lui est appliqué est de 36,20%, et plus précisément 19% au titre du prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu, et 17,20% de prélèvements sociaux.
Dans cette dernière hypothèse, lorsque le vendeur n’est pas en mesure de justifier du montant des travaux à déduire, il peut appliquer une majoration forfaitaire de 15%.
En reprenant l’exemple précédent, si le vendeur qui justifie d’une facture de rénovation de la cuisine du bien vendu, à hauteur de 15 000 euros, et de 12 000 euros de frais de notaire, alors la plus-value dégagée n’est plus que de 13 000 euros [190 000 - (150 000 + 15 000 + 12 000)].
La durée de détention du bien est calculée comme il suit :
En fil rouge de l’exemple déployé depuis le début, si le vendeur a acquis le bien en 2004 et revend celui-ci en 2024, il bénéficiera d’un abattement de 6% au titre de l’impôt sur le revenu et de 1,65% pour les prélèvements sociaux.
A titre de résidence principale : la plus-value immobilière réalisée dans le cadre de la vente de la résidence principale est exonérée dans sa totalité, à condition que cette résidence principale soit habituelle et effective au jour de la cession. En outre, elle doit être occupée la quasi-totalité de l’année et doit être affectée à l’usage d’habitation. Cette exonération s’étend aux dépendances immédiates et nécessaires (caves, garages ...) cédées en même temps que l’immeuble.
En cas de démembrement de propriété : si la cession porte sur l’usufruit ou la nue-propriété de l’immeuble détenu jusqu’alors en pleine propriété, l’exonération s’applique sous les conditions précitées. À cette fin, le nu-propriétaire ou l’usufruitier est redevable de l’imposition de la plus-value en fonction de la cession de son propre droit.
Dès lors, les abattements pour durée de détention susvisés sont calculés en fonction de la date d’acquisition de la nue-propriété.
Il est important de faire appel à un notaire afin d’être accompagné dans la mise en œuvre de ces solutions.
Le montant de la plus-value est alors soumis à taxation. Il est toutefois possible pour le vendeur d’en atténuer l’importance, notamment par le biais de plusieurs techniques.
Rappels concernant la taxation au titre de la plus-value immobilière
Le calcul de la plus-value immobilière répond à une opération simple : Prix de vente – prix d’achat.Lorsque par exemple un propriétaire vend la maison qu’il a acquis pour 150 000 euros, au prix de 190 000 euros, il réalise une plus-value de 40 000 euros (190 000 – 150 000).
Une fois le montant de la plus-value déterminé, le taux d’imposition qui lui est appliqué est de 36,20%, et plus précisément 19% au titre du prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu, et 17,20% de prélèvements sociaux.
Réduire la plus-value immobilière par la prise en compte de frais
Pour réduire le coût de la plus-value, le vendeur peut majorer le prix d’acquisition de certains frais et dépenses, comme les honoraires du notaire, mais également les travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration réalisés.Dans cette dernière hypothèse, lorsque le vendeur n’est pas en mesure de justifier du montant des travaux à déduire, il peut appliquer une majoration forfaitaire de 15%.
En reprenant l’exemple précédent, si le vendeur qui justifie d’une facture de rénovation de la cuisine du bien vendu, à hauteur de 15 000 euros, et de 12 000 euros de frais de notaire, alors la plus-value dégagée n’est plus que de 13 000 euros [190 000 - (150 000 + 15 000 + 12 000)].
Réduire la plus-value immobilière grâce aux abattements pour durée de détention
Retarder la vente du bien quand on le peut permet d’être imposé moins lourdement au titre de la plus-value immobilière, par l’application d’abattements, voire arriver à une exonération complète.La durée de détention du bien est calculée comme il suit :
| Durée de détention | Impôts sur le revenu | Prélèvements sociaux |
| Moins de 5 années | 0% | 0% |
| Entre 6 et 22 ans | 6% | 1,65% |
| La 22ème année | 4% | 1,60% |
| À partir de la 23ème année | Exonération totale | 9% |
| À partir de la 30ème année | Exonération totale | |
En fil rouge de l’exemple déployé depuis le début, si le vendeur a acquis le bien en 2004 et revend celui-ci en 2024, il bénéficiera d’un abattement de 6% au titre de l’impôt sur le revenu et de 1,65% pour les prélèvements sociaux.
Réduire la plus-value immobilière grâce à la manière dont vous possédez le bien
A titre de résidence principale : la plus-value immobilière réalisée dans le cadre de la vente de la résidence principale est exonérée dans sa totalité, à condition que cette résidence principale soit habituelle et effective au jour de la cession. En outre, elle doit être occupée la quasi-totalité de l’année et doit être affectée à l’usage d’habitation. Cette exonération s’étend aux dépendances immédiates et nécessaires (caves, garages ...) cédées en même temps que l’immeuble.
En cas de démembrement de propriété : si la cession porte sur l’usufruit ou la nue-propriété de l’immeuble détenu jusqu’alors en pleine propriété, l’exonération s’applique sous les conditions précitées. À cette fin, le nu-propriétaire ou l’usufruitier est redevable de l’imposition de la plus-value en fonction de la cession de son propre droit.
Dès lors, les abattements pour durée de détention susvisés sont calculés en fonction de la date d’acquisition de la nue-propriété.
Il est important de faire appel à un notaire afin d’être accompagné dans la mise en œuvre de ces solutions.